Chủ đầu tư phát triển bất động sản

Hệ thống phát thanh báo động và liên lạc khẩn cấp cho công trình cao tầng ở: chung cư, khách sạn, khu nghỉ dưỡng và góc nhìn của chủ đầu tư

Một toà tháp hai mươi lăm tầng không sơ tán bằng cách cho tất cả mọi người cùng lao xuống một lúc. Nó sơ tán bằng trật tự. Và trật tự đó, trong vài phút đầu tiên quyết định sinh tử, được tạo ra bởi đúng một thứ: tiếng người vang lên đúng chỗ, đúng lúc, đủ rõ để một con người đang hoảng loạn nghe được và làm theo.

Tiếng chuông báo cháy nói với người ta rằng có nguy hiểm. Nó không nói nguy hiểm ở đâu, đi lối nào, tầng nào chờ, tầng nào đi ngay. Trong một công trình thấp tầng, khoảng cách đó không lớn. Trên cao, nó là tất cả.

Từ ngày 30 tháng 12 năm 2025, đây không còn là một lựa chọn thiết kế để cân nhắc. QCVN 10:2025/BCA, ban hành kèm Thông tư 103/2025/TT-BCA của Bộ Công an, đã đưa hệ thống loa thông báo và hướng dẫn thoát nạn vào nhóm phương tiện bắt buộc trang bị, với quy định riêng về số lượng và bố trí tại Phụ lục G, và yêu cầu thiết kế, lắp đặt tại Phụ lục H. Đặt cạnh QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 về an toàn cháy cho nhà và công trình, khung pháp lý hiện hành nói với mọi chủ đầu tư một điều giản dị: công trình của bạn phải biết tự lên tiếng. Và phải nói cho ra hồn.

Vì sao cao tầng ở là bài toán khó nhất

Có những loại công trình mà việc sơ tán gần như chỉ là mở cửa và đi ra. Cao tầng ở không nằm trong số đó.

Thứ nhất là chiều đứng. Người ta không thể chạy bộ xuống ba mươi tầng trong hoảng loạn, và nếu tất cả cùng đổ vào một buồng thang cùng lúc thì chính dòng người trở thành mối nguy. Cách an toàn là sơ tán theo giai đoạn: tầng cháy và các tầng liền kề đi trước, các tầng còn lại nhận lệnh chờ. Một hệ thống chỉ phát được một thông điệp cho toàn nhà không làm được việc này. Nó cần nói chuyện với từng vùng, độc lập, đồng thời, không cắt ngang lẫn nhau.

Thứ hai là người đang ngủ. Trong căn hộ lúc nửa đêm, hay trong phòng khách sạn, người ta không nhìn thấy đèn, không ngửi thấy khói sớm. Họ phải được đánh thức bằng âm lượng đủ lớn ngay tại đầu giường, qua một cánh cửa đóng. Tiêu chuẩn kỹ thuật quốc tế cho cảnh báo giọng nói tham chiếu ngưỡng khoảng 70 dB tại vị trí đầu giường trong khu vực ngủ. Một hệ thống thiết kế cho hành lang sáng đèn không tự nhiên đáp ứng được con số đó trong phòng ngủ.

Thứ ba là người lạ. Khách của một khách sạn không biết toà nhà. Họ không biết thang thoát nạn ở đâu, không biết tầng lánh nạn, không có phản xạ đường đi như cư dân lâu năm. Với họ, giọng nói hướng dẫn không phải tiện ích. Nó là tấm bản đồ duy nhất họ có trong khói.

Thứ tư, và đây là phần hay bị bỏ quên nhất, là người không thể tự thoát.

Người không thể tự thoát: phần ai cũng quên

Trong mọi chung cư và mọi khách sạn đều có những người không xuống thang được bằng đôi chân của mình trong tình huống khẩn cấp. Người dùng xe lăn. Người cao tuổi. Người vừa phẫu thuật. Một người mẹ với hai đứa nhỏ.

Họ được đưa tới khu vực lánh nạn và chờ lực lượng cứu hộ. Chờ trong bao lâu, họ không biết. Có ai biết họ đang ở đó không, họ cũng không biết. Chính khoảng trống thông tin hai chiều đó là thứ biến một sự cố thành một bi kịch.

Đây là lý do hệ thống liên lạc khẩn cấp bằng giọng nói, EVC, tồn tại. Điện thoại cứu hỏa cho lực lượng làm nhiệm vụ. Và quan trọng hơn với nhóm cao tầng ở, là trạm gọi hỗ trợ tại khu lánh nạn, nơi một người không tự di chuyển được có thể bấm một nút và nghe thấy một giọng người thật ở đầu dây bên kia nói rằng họ đã được nhìn thấy, đã được ghi nhận, và sẽ có người tới. Liên lạc hai chiều. Không phải một cái loa phát ra rồi thôi.

Một công trình cao tầng ở làm đúng phần này không vì nó đẹp trên bản vẽ. Mà vì đó là sự khác biệt giữa một người được tìm thấy và một người bị bỏ lại.

Tuân thủ không phải là dán một cái tem

Đây là điểm mà rất nhiều dự án trượt, và trượt một cách tốn kém.

Quy chuẩn không yêu cầu trang bị một cái gì đó tên là loa thông báo. Nó yêu cầu một hệ thống làm được việc. Hai chuyện đó cách nhau rất xa.

Một hệ thống giá rẻ chuyển vùng bằng rơ le thường không phát được lệnh sống độc lập cho từng vùng cùng lúc, nên không phục vụ được sơ tán theo giai đoạn. Một hệ thống không tính tới âm học của không gian sẽ tạo ra thứ âm thanh dội và chồng tiếng trong sảnh, hành lang, tầng hầm để xe, đến mức người nghe biết có thông báo nhưng không hiểu nó nói gì. Một thông báo không hiểu được thì không phải là một thông báo. Nó là tiếng ồn.

Thước đo của chuyện này có tên: độ rõ tiếng nói, đo bằng chỉ số STI. Các hệ thống cảnh báo giọng nói nghiêm túc trên thế giới được thiết kế để đạt ngưỡng STI tối thiểu vào khoảng 0,5, nghĩa là người ở vị trí khó nghe nhất trong vùng vẫn nghe ra từng từ. Đây là thứ phải được tính từ khâu thiết kế và đo nghiệm khi bàn giao, không phải hy vọng có sau khi lắp. Bá Hùng đo, không đoán.

Còn một lằn ranh nữa thường bị xem nhẹ: hệ thống cảnh báo giọng nói phải tiếp tục hoạt động ngay cả khi một phần của nó hỏng. Một sự cố trên một tuyến dây không được phép làm câm cả toà nhà. Một cụm khuếch đại hỏng không được kéo theo cả vùng mất tiếng. Kiến trúc chịu lỗi không phải tính năng cao cấp để nâng giá. Với một hệ thống an toàn sinh mạng, nó là điều kiện tối thiểu để được gọi là một hệ thống an toàn sinh mạng.

Và tất cả những điều trên chỉ có nghĩa khi hệ giọng nói nói chuyện được với hệ báo cháy. QCVN 10:2025/BCA nhấn mạnh tính đồng bộ, yêu cầu các thiết bị báo cháy độc lập trong cùng công trình phải được liên kết với nhau. Đám cháy được phát hiện ở đâu, hệ giọng nói phải biết, để phát đúng kịch bản cho đúng vùng. Liên kết giữa hai hệ này là mạch sống của cả phương án. Nó phải được bảo vệ để một lỗi đơn lẻ không cắt đứt được.

Góc nhìn chủ đầu tư: vài con số thật sự đắt

Với chủ đầu tư, đây không chỉ là câu chuyện kỹ thuật. Nó là câu chuyện tài sản.

Con số đắt thứ nhất là thẩm duyệt và nghiệm thu. Một hệ thống không đạt quy chuẩn không qua được thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy chữa cháy, và một công trình không nghiệm thu được phần này thì không đưa vào vận hành được. Tiến độ bàn giao, dòng tiền, lịch khai trương khách sạn, tất cả treo lại sau một hạng mục mà ban đầu tưởng là phụ.

Con số đắt thứ hai là làm lại. Chọn một hệ thống thấp cấp để tiết kiệm ở giai đoạn đầu, rồi phát hiện nó không đáp ứng khi đo nghiệm hoặc khi quy chuẩn được áp chặt, đồng nghĩa với việc bóc ra và lắp lại trên một công trình đã hoàn thiện nội thất. Chi phí làm lại trên trần đã đóng, tường đã sơn, sảnh đã vận hành, luôn lớn hơn nhiều lần chi phí làm đúng ngay từ đầu.

Con số đắt thứ ba không nằm trên hoá đơn. Đó là điều xảy ra với giá trị và danh tiếng của một toà nhà sau một sự cố mà hệ thống an toàn của nó im lặng đúng lúc cần lên tiếng. Không bảng giá nào mua lại được niềm tin đó.

Nói ngược lại cho gọn: một hệ thống giọng nói làm đúng giúp công trình qua nghiệm thu trơn tru, vận hành đúng hạn, không phải đụng tới trong nhiều năm, và đứng vững trong đúng cái khoảnh khắc nó được tạo ra để phục vụ. Đó là định nghĩa của một khoản đầu tư đáng tiền, không phải một khoản chi phải cắt.

Một hệ làm đúng trông như thế nào

Bá Hùng tiếp cận nhóm cao tầng ở không phải như người bán thiết bị, mà như nhà kiến trúc giải pháp. Sự khác biệt nằm ở chỗ chúng tôi bắt đầu từ kịch bản sơ tán của chính toà nhà đó, rồi mới thiết kế hệ thống phục vụ kịch bản, chứ không lấy một danh mục thiết bị áp vào mọi công trình.

Một phương án hoàn chỉnh cho chung cư, khách sạn hay khu nghỉ dưỡng gồm: thiết kế phủ loa và xử lý âm học để đạt độ rõ tiếng đo được ở mọi vùng; phân vùng cho phép sơ tán theo giai đoạn; kiến trúc chịu lỗi để một hỏng hóc đơn lẻ không làm câm hệ thống; tích hợp chặt với hệ báo cháy theo đúng yêu cầu đồng bộ của quy chuẩn; hệ EVC với trạm gọi hỗ trợ tại khu lánh nạn cho người không tự thoát; và một cam kết vòng đời với bảo trì, đo nghiệm định kỳ, ứng cứu nhanh trong suốt thời gian công trình vận hành.

Phần lõi công nghệ đến từ các đối tác trực tiếp của chúng tôi tại Anh Quốc và Châu Âu, những nhà sản xuất chuyên sâu về phát thanh công cộng và cảnh báo giọng nói, với các sản phẩm tuân thủ những chuẩn quốc tế khắt khe nhất cho lĩnh vực này. Tên tuổi không phải là thứ chúng tôi bán. Hệ thống chạy được trong đúng giây phút sinh tử mới là thứ chúng tôi chịu trách nhiệm.

Hai mươi ba năm làm nghề dạy chúng tôi một điều mà không catalogue nào in: hệ thống an toàn sinh mạng không được đánh giá vào ngày lắp xong. Nó được đánh giá vào cái ngày không ai mong tới. Chúng tôi thiết kế cho cái ngày đó.

Toà nhà của bạn rồi sẽ phải lên tiếng. Câu hỏi duy nhất là khi đó nó sẽ chỉ kêu, hay nó sẽ dẫn người ra.

Dẫn người ra, không phải chỉ báo có cháy.

Đọc tiếp trong cụm Phát thanh báo động và liên lạc khẩn cấp

Độ rõ tiếng nói STI: vì sao to hơn không đồng nghĩa với rõ hơn https://bahung.com/vn/giai-phap/phat-thanh-bao-dong-lien-lac-khan-cap/do-r-tieng-noi-sti/

Kiến trúc chịu lỗi: không một vùng câm lặng nào giữa nơi đông người nhất https://bahung.com/vn/giai-phap/phat-thanh-bao-dong-lien-lac-khan-cap/kien-truc-chiu-loi/

Tích hợp với hệ báo cháy: mạch sống của cả phương án https://bahung.com/vn/giai-phap/phat-thanh-bao-dong-lien-lac-khan-cap/tich-hop-voi-he-bao-chay/

Phong toả và lánh nạn tại chỗ: khi không phải lúc nào cũng sơ tán ra ngoài https://bahung.com/vn/giai-phap/phat-thanh-bao-dong-lien-lac-khan-cap/phong-toa-va-lanh-nan-tai-cho-lockdown/

Vòng đời và hậu mãi của một hệ thống an toàn sinh mạng https://bahung.com/vn/giai-phap/phat-thanh-bao-dong-lien-lac-khan-cap/vong-doi-va-hau-mai-cua-mot-he-thong-an-toan-sinh-mang/a